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AKTUELLES ANGEBOT

INITIATOR: Real I.S. AG Bayernfonds

ANGEBOTSNAME: Real.I.S. Großbritannien 3

MINDESTBETEILIGUNG: 10.000 GBP (+5% Agio) 100% zzgl. 5% Agio (14 Tage nach Annahme fällig)

AUSSCHÜTTUNG: Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers (ohne Agio) ist für den Prognosezeitraum eine Ausschüttung von 6% p.a. prognostiziert. Im Rahmen der Prognose bis 2022 werden Gesamtrückflüsse in Höhe von rd. 179% nach Kosten und Steuern angestrebt.

GEPLANTE LAUFZEIT: Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit eingegangen, wobei eine Kündigung erstmals zum 31.12.2030 möglich ist.

FINANZIERUNG: Das vorgesehene Gesamtinvestitionsvolumen beträgt 61,5 Mio. GBP. Dieser Betrag wird aus Eigenkapital in Höhe von 35 Mio. GBP und Fremdkapital finanziert. Zur Sicherstellung der Investition hat die Real I.S. eine Platzierungsgarantie für das zur Durchführung der Investition erforderliche Eigenkapital übernommen.

STEUERLICHES ERGEBNIS: Soweit steuerliche Freibeträge in Großbritannien genutzt werden können, fallen in Großbritannien keine Steuern auf die anteiligen Vermieteinkünfte des Anlegers an. Dabei sind die auf die Anleger entfallenden Vermieteinkünfte in Deutschland von der Besteuerung freigestellt.

INVESTITIONSGEGENSTAND: Die Immobilie befindet sich im so genannten Teilmarkt Midtown, einem der drei zentralen Bürostandorte von Central London. Das Fondsobjekt ist an den öffentlichen Personennahverkehr sehr gut angebunden, eines der wichtigsten Kriterien für Büronutzer in Central London. In fußläufiger Entfernung zu der Fondsimmobilie befindet sich die Oxford Street, eine der bekanntesten und umsatzstärksten Einkaufsstraßen Europas. Das British Museum, eines der größten und bedeutendsten kulturgeschichtlichen Museen der Welt, befindet sich in unmittelbarer Nähe der Fondsimmobilie. Weitere bekannte Büronutzer, wie beispielsweise das renommierte Handelshaus Sainsbury?s, Michael Page International oder auch das Verteidigungsministerium, haben im Umfeld des Objekts Flächen angemietet.

FONDSMANAGEMENT: Eingebunden in die Sparkassenfinanzgruppe mit insgesamt 670 Unternehmen (Sparkassen, Landesbanken, Verbundunternehmen) und einem zusammengefassten Geschäftsvolumen von mehr als 3.200 Milliarden Euro (größte Kreditinstitutsgruppe in Deutschland und Europa) hat die Real I.S. damit eine direkte Verantwortung gegenüber privaten Kunden und institutionellen Anlegern. Mit einem Marktanteil von über 60% - bezogen auf Bankverbindungen privater Kunden - sind die Sparkassen führend im Privatkundengeschäft in Deutschland. Seit 1991 wurden an über 57.000 Kunden Anteile von über 100 Fonds (Immobilien- und Großmobilien, Medienfonds, Private Equity, Solarfonds, Schiffsfonds, Flugzeugfonds) vertrieben. Damit gehört die Real I.S. zu den großen bankgebundenen Initiatoren Deutschlands.

VERMIETUNG: Die Fondsimmobilie ist langfristig bis 07.11.2022 vollständig an "The Secretary of State for Transport, Local Government and the Regions" vermietet. Zudem hat der Mieter die Möglichkeit, den Mietvertrag für weitere 15 Jahre zu verlängern. Es handelt sich grundsätzlich um einen FRI-Mietvertrag, "Full Repairing and Insuring Lease". Das heißt, sämtliche Betriebs- und Nutzungskosten einschließlich aller Instandhaltungskosten und Reparaturen sowie sämtlicher Grund- und Immobiliensteuern werden grundsätzlich vom Mieter getragen. Vertragsmäßig wird die Miete in den Jahren 2012 und 2017 jeweils um ca. 12,6% erhöht, was einer Erhöhung von 2,4% pro Jahr entspricht. Eine hohe Planungssicherheit der zukünftigen Mieteinnahmen.

IRR-RENDITE: Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen und die anteilige Kapitalrückführung an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

VORTEILE

Der Anleger investiert in eine oder mehrere Büro-Immobilien in verschiedenen Wachstumsmärkten und erweitert sein Portfolio. Waren in der Vergangenheit im Bereich der Auslandsimmobilienfonds die USA und die Niederlande die wichtigsten Märkte, so werden international aufstrebende Volkswirtschaften wie Osteuropa bzw. das traditionell stark mit Osteuropa verbundene Österreich eine immer wichtigere Rolle spielen. Auch rohstofforientierte Länder wie Australien und insbesondere Kanada werden zurecht immer beleibter. Anleger können ihr Portfolio in rohstoff- und produktionsorientierte Standorte breit diversifizieren. Neben der Investition in Büromärkte spielen auch konjunkturabhängigere Bereiche wie Wohnimmobilien und Einkaufszentren eine wichtige Rolle.

Mit der Beteiligung an einem Geschlossenen Auslandsimmobilienfonds kann der Anleger laufende Einkünfte, die einer hohen deutschen Steuerlast unterliegen, ins Ausland verlagern. Durch die Ausnutzung z. B. einer Nichtveranlagungsgrenze oder einer geringeren Eingangbesteuerung im Ausland, kann der Anleger seine Steuerlast in Deutschland erheblich senken. Es bleibt allerdings die Anwendung des sogenannten Progressionsvorbehaltes, der dazu führt, dass die Ersparnis bei Anlegern mit sehr hohen Einkommen wesentlich größer ist als bei Anlegern mit mittleren Einkommen (s. Abbildung).

RENDITE

Bei geschlossenen Fonds erfolgen die Auszahlungen an die Anleger in der Regel bereits während der Laufzeit. Demnach erfolgt die Kapitalrückführung an den Anleger bereits erheblich früher als dies bei herkömmlichen Anlagen der Fall sein kann. Die IRR Rendite als Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (siehe *IRR-Methode) ist somit nicht vergleichbar mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Sofern es sich um eine Renditeangabe nach IRR handelt ist folgendes zu beachten: Die Berechnungsmethode des internen Zinsfußes (IRR-Methode) drückt die Verzinsung des jeweils rechnerisch gebundenen Kapitals aus. Dabei wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse auch deren zeitlicher Bezug berücksichtigt. Die Renditeberechnung nach IRR bezieht sich somit auf das durchschnittlich dynamisch gebundene und nicht auf das ursprünglich eingesetzte Kapital. Es besteht daher keine unmittelbare Vergleichbarkeit mit Renditen anderer Kapitalanlagen, z.B. festverzinslichen Wertpapieren.

Die jährlich zu erwartenden Auszahlungen bei geschlossenen Fonds liegen je nach Produkt und Beteiligungskonzept in der Regel zwischen 5% und 20%, ggf. zzgl. Verkaufserlös zum Ende der Beteiligung. Abhängig von verschiedenen steuerlichen Gegebenheiten ist somit auch die Nachsteuerrendite von Beteiligung zu Beteiligung letztlich von recht unterschiedlicher Höhe.

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